【簡単解説】家の売却にかかる税金とは？知っておきたい控除や特例

家の売却を検討している場合、売却に関連する様々な手続きについても事前に知っておくことが大切です。

例えば、売却にはいくつかの税金が発生し、それにともなう控除や特例措置などがあります。

この記事では、家の売却を検討している人に向け、売却にかかる税金についてわかりやすく解説します。

家の売却で発生する税金の種類とは

家を購入した際に様々な税金が発生したのと同じように、売却の際にも税金が発生します。

税金は印紙税、消費税などの必ず支払いが必要なものに加え、状況に応じて登録免許税、譲渡取得税などが発生します。

それでは、詳しく解説していきます。

印紙税は、買い手と売買契約を結んだ際の契約書作成にかかる税金のことで、契約書に記載されている売買金額に応じて課される税金が異なります。
印紙税の納税方法は特殊で、役所などを訪れる必要はなく、郵便局で購入できる収入印紙によって税金の支払いが完了します。
500万円以上で5千円、1000万円以上で1万円…というように、記載されている金額が大きければ大きいほど納税額も高くなります。
印紙税はコピーには発生せず、契約書原本の作成の際にのみ支払いが必要になります。

不動産会社を介して家の売却をした場合、発生した「仲介手数料」に対して消費税が発生します。
消費税は商品やサービスなどの取引に対して公平に課税されるものです。
しかし、売却の際の全体的な金額に対して課税されるわけではないことを覚えておきましょう。
「仲介手数料」の他にも、売却時に住宅ローンを繰り上げて精算した際に発生する「住宅ローン繰り上げ返済手数料」に対しても消費税がかかります。

印紙税や消費税は、ほとんどの売却のケースに発生する税金であるのに対し、ここで紹介する登録免許税は必ず課税されるわけではありません。
登録免許税は、不動産や船舶、航空機、会社などを登録する際にかかる費用です。
家の売却をした場合、通常登録免許税は新しく不動産を購入した人が支払うのが一般的な慣例となっています。
しかし、場合によっては買主と売主が折半して登録免許税を支払うこともあるので、頭の隅に入れておきましょう。

所得税は、所得を得た際に課税される税金です。
ただし、家を売却して得た所得に対して課税される「譲渡所得税」は、他の所得とは税率の計算が異なります。
計算方法は以下の通りです。

1.譲渡所得の金額=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
2.課税譲渡所得金額=譲渡所得の金額-特別控除
3.譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×税率

譲渡所得の金額は、いくらで所得した財産をいくらで譲渡するかで決まります。
しかし、一般的には家の売却における3000万円の特別控除があるので、税金がかかることはほとんどありません。
譲渡所得税の計算方法については、次の見出しでより詳しく解説します。

知っておきたい！譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税には特別控除があるため、課税されることはあまりありません。

しかし、書類の紛失など特別な状況下においては支払いが発生する場合もあります。

ここでは、譲渡所得税の計算方法を紹介します。

まずは、譲渡所得の金額を算出します。
計算式は、以下の通りです。

譲渡所得の金額=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

「譲渡収入金額」は売却で得る金額で、そこから「取得費」（家の購入代金や手数料、その後のリフォーム費用など）と譲渡費用（譲渡のために発生した仲介手数料、印紙代など）を引いた金額が「譲渡所得」とみなされます。

続いて、「譲渡所得の金額」をもとに「課税譲渡所得金額」を算出します。
計算式は、以下の通りです。

課税譲渡所得金額=譲渡所得の金額-特別控除

居住用財産を売却した場合には、一般的に3000万円「特別控除」が適用されます。譲渡所得金額から3000万円を引いて残った金額が課税対象となります。
直系の家族に家を売却した場合などはこの特別控除が適用されないこともあるので、条件の確認が必要です。

一般的な家の売却には、3000万円の特別控除があるため税金は発生しません。
しかし、控除が適用外であったり3000万円以上の譲渡所得金が発生したり場合には、以下の計算式で譲渡所得税を計算することができます。

譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×税率

家の売却にかかる税金をシミュレーション

家の売却にかかる税金計算は複雑な部分があり、正確に理解することは容易ではありません。

ここでは、家の売却にかかる税金のシミュレーションを紹介します。

所有期間4年の4000万円の家を2000万円で売却する場合、かかる税金は以下の通りです。

印紙税：1万円（1000万円以上5000万円以下の売買）
消費税：6.6万円（仲介手数料「売買価格の3％＋6万円＝66万円」の10%）
譲渡所得税：0円（特別控除対象の場合）

計算式は以下の通りになります。

売却価格－(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙代)
2,000－(4,000+72.6+0+1)=-2,073.6万円
※仲介手数料は「売買価格の3％＋６万円＋消費税」で計算しています。

(譲渡益－特別控除)×税率
(-2,073.6－3,000)×0.3963=0
※所得税30%+復興税0.63%+住民税9%＝39.63%で計算しています。

【税金対策】知っておきたい控除・特例とは

家を売却する際には様々な税金がかかりますが、「特別控除」が適用されるものもあります。

なるべく税金の支払いを減らすために、特に注目したい控除、特例を3つ紹介します。

3000万円特別控除は、「譲渡所得金額」から3000万円引いた金額に課税するというルールです。
この特別控除は、以下のような適用条件があります。

・今自分が住んでいる家や土地の売却
・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
・住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売ることができる
・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特例控除など他の特例の適用を受けていない
・売る相手が配偶者や査系血族、生計を一にする親族ではない

ほとんどのケースで3000万円特別控除を受けられるので、譲渡所得税を支払うことはあまりありません。

不動産購入時に組んだ住宅ローンには、「住宅ローン控除」と呼ばれる減税制度があります。
ローンの支払い中はこの控除により、年末時の借入残高に対して0.7%分が所得税と住民税から減税されます。
また、控除期間は13年で、対象の家を売却した際にも住宅ローン控除を受けられる場合があります。
ただし、これは譲渡損が発生した場合に限ります。
住宅を売却したお金で残っていた住宅ローンを完済できる場合は、売却後の住宅ローン控除は対象外となります。
また、先述した3000万円の特別控除を受けた場合には、売却後の住宅ローン控除を受けることができませんので注意しましょう。

家を売却した際に、要件を満たせば「譲渡所得税」の軽減税率対象になることがあります。
家を売却した際の譲渡所得税の軽減税率は、「課税長期譲渡所得金額」が6000万円を超えているかどうかによって決まります。
ただし、軽減税率対象の「譲渡所得税」が課税されない場合には軽減税率を利用する必要はありません。

まとめ｜不安な方はSUNTHREEにご相談を

家の売却に関する税金は複雑な計算方法のものも多く、不安に感じるのは当然のことです。

わからないことはプロに相談し、アドバイスをもらいながら手続きを進めることで、なるべく税金の支払いを抑えることができます。

控除などの制度を上手に活用して、節税しながら家を売却できる方法を見つけてください。