日銀の金融緩和政策は住宅ローン金利にどう影響する？

2022年12月に発表された金融緩和政策により、長期金利の変動幅が0.5%に引き上げになりました。これまでの0.25%から大きな修正となり、生活への影響を気にする人も多いのではないでしょうか。

とくに、住宅ローンは私たちの人生においても最大級のローンです。この金融緩和政策によってどのような影響があるか、今後家を購入する場合はどうするのが得策か、正しく把握しておきたいですよね。

この記事では、2022年12月の日銀の金融緩和政策による住宅ローン金利について詳しく紹介します。

日銀発表の金融緩和政策とは

日銀が発表した金融緩和政策は、長期金利の変動幅の上限を0.25%程度から0.5%まで引き上げるというものでした。

住宅ローンには、期間選択型固定金利と全期間固定型固定金利、変動金利の3種類があります。金利は経済の動きと連動していることが多く、景気や物価が影響しています。固定金利では金利はある時点を基準に一定ですが、変動金利で住宅ローンを組んだ場合は一定期間ごとに金利の見直しを行います。

今回の日銀の決定で影響を受ける可能性があるのは、これから固定金利で住宅ローンを組もうとしている方です。

日銀の決定を受け、大手銀行は2023年1月以降の固定適用金利を0.1～0.3%ほど引き上げました。3000万円の住宅ローンを固定金利で組む場合、0.1%の金利上昇により総額60万円程度支払い額が増えることになります。

住宅ローン変動金利のメリット・デメリット

固定金利で住宅ローンを組むと、今回の日銀の金融緩和政策の影響を受けてしまうため、変動金利を選ぼうと考える方もいるのではないでしょうか。

変動金利で住宅ローンを組むメリットとデメリットは、次の通りです。

住宅ローンを変動金利で組むメリットは、一般的に固定金利よりも金利が低く設定されている点です。住宅ローンを組んだときよりも金利が下がれば、返済額が変動するチャンスがあります。

今回の日銀の金融緩和政策を受け、固定金利は以前よりもさらに金利が高くなりました。そのため、変動金利でローンを組んだ方が支払い合計額は少なくなる可能性があり、変動金利を利用する人が増えると想定されます。

変動金利には、同時にリスクもあります。

日銀による別の金融政策が決行された場合、金利が上がりローン返済額が増えてしまうためです。住宅ローンを組んだ際に想定していた返済額よりも金額が上がってしまうと、返済計画が崩れて負担になる可能性があります。

住宅ローンの返済以外に継続的な出費が想定される場合は、変動金利は将来的な見通しの立てにくいローンといえます。

【予測】今後の住宅ローン金利はどうなる

2022年の日銀の決定を受け、住宅ローンの金利が上昇しましたが、今後はどのような予測が建てられているのでしょうか。変動金利の動向と、固定金利の動向をそれぞれ紹介します。

現在の変動金利は年0.5%前後に留まっており、いわゆる低金利という状態です。これは、このままの金利が継続すれば住宅ローンを組んだ人にとって理想的であり、元本に対して最低限の金利だけでローンを組めることになります。

しかし、現在の金利はこれまでの日本経済の歴史から見てもかなり低く、今後これ以上下がることはないと予想されています。むしろ、バブル時代には8.5%近い金利があったことを考えれば、長期的に見て上昇していくのが自然と考える人が多いようです。

そのため、変動金利で住宅ローンを組んでしまうと、のちのち支払う金額が大きくなってしまう可能性があります。

固定金利は2022年の日銀の金融緩和政策によって上昇したものの、大手銀行においても1%台を保っているのが現状です。日本が物価上昇率の大きい米国のように急激に利率を上げることはないにしても、長期的に見ればゆるやかなインフレから金利上昇につながる可能性は十分にあります。

今後の金利上昇のリスクを考えれば、1～1.5%程度の金利で手を打ち固定金利でローン返済をする方が得だという見方もできます。

金利が上がったときの返済額はどうなる？

変動金利で住宅ローンを組むためには、金利の上昇を想定している必要があります。しかし、変動金利は金利の上がり下がりが直接的に返済額に影響を与えるわけではないことを念頭にいれておきましょう。

変動金利の「5年ルール」では、金利の見直しは年に2回行われるのに対し、返済額の変更は5年に1度と定められています。返済額が5年間変動しない代わりに、返済額に占める利息と元金の割合が変わります。

また、住宅ローンの変動金利には「125%ルール」と呼ばれる措置があり、急激に金利が上がったとしても変更前の125%までしか返済額は上昇しません。10万円の返済額だった場合、大きく金利が上がっても12万5千円までしか払わずに済むということです。とはいえ、急に25％も金利が上昇すれば家計の負担が大きくなるのは間違いありません。

金利が上がったときの３つの対処法

変動金利を採用する大きなリスクの1つが、金利の上昇による返済額負担の増大です。乗り切るためには、以下の3つの対処法を試みましょう。

金利があがり返済額が増えてしまった場合、毎月の固定費の削減を目指しましょう。固定費とは、支払う費用が変動せず安定的に家計から出ていく支出を指します。家計における家賃以外の固定費には、以下のようなものが含まれます。

·通信費（スマホやインターネットなど）

·駐車場代

·水道光熱費

·保険料

·習い事代

住宅ローンの返済額が増えてしまった分、他の固定費を節約することで支払い額が大きく負担になるのを避けられます。

金利上昇の対処法として、繰り上げ返済が挙げられます。繰り上げ返済には

期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。期間短縮型では、繰り上げて返済した分の返済期間が短くなり、返済額軽減型では返済期間は変わらず毎月の支払額が軽減されます。

繰り上げ返済ができれば金利が上がっても将来的な負担は減るため、あらかじめ資金を準備しておくと安心です。

金利上昇の対処法として、変動金利から固定金利に変更する方法があります。基本的に変動金利を適用している間、いつでも固定金利への変更が可能です。

そのため、金利が低いタイミングで固定金利に変更することができれば全体的な返済額を抑えられます。

しかし、そのためには金利の動向を敏感に察知し、タイミングを見極める力が必要です。

まとめ｜住宅ローンの相談はSUNTHREEにお任せ

住宅ローンの変動金利と固定金利にはそれぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらがいいと判断できるものではありません。経済の動向予測は必ずしも正確ではないため、将来設計や家計状況などによって複合的に決定する必要があります。

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